賃貸経営悪い所
ようやく春めいてきた今日この頃、世間は相変わらず色々なことでごちゃごちゃしてますね。
さて賃貸経営ししている人ならこの時期にどんな方策を持って経営しているのでしょうか?もしくは業者にお任せなんて人も多いとは思いますけども、、、
私の物件は、古い物件ほどやはりこの時期を逃すと長期空室リスクがたかまるので、必ず、退去連絡が入ったらやっている事があります。
まず、フリーレント1ヶ月プラス先付け1ヶ月は必ずやる様にしています。
仲の良くなった業者さんならさらに担当者に少しばかりの謝礼を渡しています。
これで、この春を乗り越えないと地方の単身向け間取りは間違いなく半年は空室になります。
単純計算すればすぐ分かると思いますが、安上がりで尚且つ、信頼関係も築けるこの方法こそが賃貸経営の本質だと思いますよ(`・ω・´)
賃貸だからといって甘くみると痛い目にあうのが賃貸経営ですよ(`・ω・´)
サブリースを考える
すこし春めいて来た今日この頃、引っ越しシーズン真っ只中、あっしのアパートも退去やら入居やらで、大家さんにとっては一年で一番忙しいシーズンになりましたね(`・ω・´)
ところで、最近世間を賑わせているサブリースについて、自分なりに考えてみました。あくまでも個人的な見解です。
まず、サブリースは、いいか、悪いか、
答えは悪い、、と思います。
何故か、自分でも土地を購入し、アパートを三棟建てていますが、プランや間取りなど全部自分で考えました。また、募集管理を任せている管理会社の担当者とも打ち合わせしながら作りました。
当然、失敗したら自己責任ですし、最初からサブリースを、考えていなかったのもあります。
賃貸市場を見ていると、ある特定の業者は何処でも同じ間取りのアパートをやたら建てて、時期が変わると少し違う間取りのものをまたやたらと建てていくことに気が付きました。
おそらくパックプランと呼ばれるもので、効率よくさらには、コストパフォーマンスも良いものなのでしょうが、オーナーにとっては、あまり差異はないでしょう。
そんな間取りだから?サブリースするのか、、とも思ったりしますが、要は多大なる借り入れに対する不安を建て主から少なからず取り除き、敷居を低くするのがサブリースの役割ですねʅ(◞‿◟)ʃ
基本的には新築とセットで、90%の借り上げが多く、契約期間は30年から35年、会社があるか分からないですね♪( ´θ`)ノ
賃料見直しが必ず付いていて、だいたい2年毎の見直し、あと10年やら5年やらありますが、基本的には古くなれば下がりますから、下がるのは間違いないでしょうね(`・ω・´)
しかし、素人さんは巧みな営業トークに、明日のことさえ分からないこのご時世、大丈夫ですよ、最悪下がってもここまで、などのトークにより落とされてしまいます( ゚д゚)
そもそも、サブリースは、空室補填であり家賃保証ではありません。
大手の社宅でも賃下げさせられますし、貸したら最後、貸主が弱い立場になるのは間違いないのです( ͡° ͜ʖ ͡°)
しかもなぜ新築からサブリースなのかと言うと、新築が一番儲かるのです。
新築には一番最初に入るプレミアがあり、全て新品、故に礼金が取れ、家賃も高めに設定できるメリットがあるのです(`・ω・´)
サブリースは、そこの美味しいところを持って行き、さらには初回免責期間(入居があっても、無くても一定期間賃料の支払いはしない)があり、一番美味しいところを持って行きます。
これだけで、例えば家賃5万の10世帯で言えば、礼金2ヶ月、免責期間2ヶ月で計算すると、礼金で、100万、家賃で100万儲かるわけです、新築で入りが悪い場合は別ですが、その様な立地に対しては、免責期間を3〜6ヶ月の様に伸ばして必ずストックを作ります。
上記の200万があれば、5万の部屋が全て空室でも4ヶ月、一部屋空いている状態が続いても、40ヶ月約3年3ヶ月はもつんですよね〜♪( ´▽`)
しかも、2年で更新が入居者に来ますから、更新料も少なからず入りますから、オーナーさんどんだけ損するの、、、と言うのが個人的な見解です。
古くなれば、入居率も下がりますので、空室の不安がありますよね、でもサブリースは、大丈夫って言ってますが、実際は家賃も下げられますからね、、、しかもリフォームしろだの何だの言ってまたそこで利益を得て、サブリース継続です( ´Д`)y━・~~
ちなみに、リフォームしなくても、家賃を下げるだけでも効果はあり、リフォームは必要に応じてやっていけば、極端に空室率が上がる事はありません(`・ω・´)
ちなみに、あっしのアパートで古いものですと、現在、築30年ものがありますが、満室です。常に満室ではないですが、私の経験値が上がるにつれ、入居率も上がり、昨年は一年間空室なしでした、たまたまですが、入れ替えに伴う空室期間も早くなっています。
そこはオーナーの意識の差だけで埋まるので、サブリースやってたら借り入れも返せない状況になって放り出されるか、多大なリフォームをさせられ、更に借金を重ねるか、どちらかですかね(´-`).。oO
そうなる前に、アパート経営はやめて売ってしまうのが一番リスクが少ないかもしれません。
初めてのアパート経営
今からかれこれ10年前に先日書き込んだ初めてのアパート経営(`・ω・´)
24の若造には色々勉強不足もありましたが、仲介業者さんがうまく取りまとめて下さったおかげで何とか決済を行い自分の所有になりました(^ν^)
とにかく当時は色々調べながら、金融機関の指示された書類の作成や取得など、以外とやる事が多いのね〜と思いながらも、仕事の合間を縫って何とかこなして行きました(*´ー`*)
建物は鉄骨造二階建ての1K4世帯の築20年の物件で、5年前に外装とシート防水を打ち直してありました(*´ω`*)中々外観は小綺麗な感じで、中は入居中につき写真のみの確認でした。
表面利回りは約13%金額で諸費用も込み込みで1650万円融資していただきました。
物件の平均単価と駐車料を入れて満室で月に2万5千円位が残る計算でしたが、、、、
勉強になった一棟目、、、
8月に決済が終わりその後も何の変わりもなく、案外やることも無いなぁと思ってた矢先( ´Д`)y━・~~
二階の大学生から退去の連絡が入りましたと、管理会社から連絡があり、三月の末に引っ越すとのことでしたが、当時は無知、管理会社に言われるがまま、同条件で同じ様に募集をお願いしますと、、、2月の中旬に連絡が入っいたのに、、、、
今から思えば大家の危機感や管理会社のアドバイスで、リスクはかなり下げられることにもっと早く気づいていたら、、、
っとこれも勉強、勉強、
、、、、、、、最終的に8ヶ月空室になってしまいました。
さらにそこが決まったのも束の間、次は一回の部屋から退去の連絡、一月に退去連絡、二月末退去、さらに三月に入り二階の別の部屋が四月の上旬に退去の連絡が、、、
オーマイガー(T ^ T)しかし、前回の教訓を生かし、フリーレントを付けたり、先付けの不動産屋さんにお礼が出る物件として周知して頂いたり、自ら部屋に行き、掃除をしたり芳香剤を置いたりと工夫は出来る範囲でやってみました(`・ω・´)
結果、、たいして反応は無く一件は九月にようやく決まり、翌年には春時期に入れ替えがあり、しばらくは75%入居率が続いていきました、、
リーマンショックから三年ほど経過した頃から、学生の引き合いが減り、社会人が増え、現在に至るまでほとんど社会人の特に女性が多く入居頂いてる状況になりました(`・ω・´)
テレビモニターホンを導入したり、時間のある方は、壁紙をある一面なら好きな壁紙に貼りますよアピールが効いたのかもしれませんが、、、たぶん、、、
勉強していく中で、家賃は下げてでも空室を作らない事が一番大事です(`・ω・´)
大家さんとは経営者であり、投資家なので、すべては自己責任になります。サブリースなんかするつもりがあるなら、アパート経営はしない方が得策だと個人的には思うこのごろ、、、
私の未来予想図
子供達に色々学ぶ選択肢を与えてあげたい。会社を大きくして、税金、政治、商いが学べる場所を提供したい。この国の未来を繋いでいって欲しい(`・ω・´)子供はこの国の宝、大人たちで守り育んでいきたいと思ってます(๑˃̵ᴗ˂̵)未来予想図は、次の未来予想図を作れる人の支援です(`・ω・´)
準備8割あと2割の独立
個人的に日記の様に独立を書き留めて行きたいと思います( ̄^ ̄)ゞ
準備8割あと2割は、サラリーマン時代に大変お世話になった(現在でも仕事を一緒にしている)元上司から教わった仕事のやり方です。
当時、建設関係の営業をしていた時、お客様から契約を頂く為には、準備8割(自社製品の強み、市場調査、税務関係、収支計画書、周辺環境の現状、これからの予想、予測etc)などを資料として、分かりやすくお客様に合わせて作成し、尚且つ一度打ち合わせを行い、ロールプレイして、お客様との打ち合わせに行っていました_φ(・_・
なかなか大変なのは最初のうちで、知識や、他部署への依頼、オリジナルのフォーマットなど、慣れてくるとその業務のみでは、1日くらいてこなせる様になりました。
しかし時は残酷で、だんだんはしょったり、知識と、口が上手くなってくると、資料作成が疎かになっていき、成績が乱高下する様になっていってしまいました。しかもその時には部下を三名預かる立場になり、結婚したり子供が出来たりと、何だかんだ自分に言い訳が出来る状況になってしまい、、、、っとサラリーマン時代の話は置いといて
独立も先程話が出てきた様に準備8割あと2割なら良かったなぁと思うこの頃ということで、せめてあと2割くらい準備出来てたらなぁ〜と思いながら、これが自分の限界だとも思いながら、とにかく比較するものも無いので、書いて思い起こせれば良いかなぁと思って始めた次第でございます(`・ω・´)
ここで、ある程度のスペックを、、、
元大手建設会社の営業を新卒から約12年勤務
2018年の夏頃から独立準備
2018年11月いっぱいで退職し登記済の会社の代表として仕事を始める。
ちなみに会社登記は2017年に何となく作っておきました(`・ω・´)
2019年4月頃に宅地建物取引業の免許がおりるはず、、、、、理由は、事務所を建設中なので、免許申請がまだ出来ないんだなぁ(*´ー`*)
という事で、そのうち不動産屋さんの日記帳になるんかなぁ( ´Д`)y━・~~
まぁ、今のところ話のネタは、毎日ありそうだな(`・ω・´)
ちなみに独立をする為に24歳から準備してきました、当時はリーマンショック直前で、銀行の融資が緩かったおかげもあり、1K4世帯のアパートを購入しました。
なぜ買ったのかは、先程述べた通り将来独立したときに何とか飯だけでも食える副収入が欲しかったのと、当時の本業と密接に関係していて勉強と興味で買いました(๑˃̵ᴗ˂̵)
いわゆるサラリーマン大家さんですね(^-^)今も世間を賑わせていますが(`・∀・´)
ちなみに土地勘のある所、車で30分以内で行ける所しか自分の物件は所有しないので、住んでいる土地柄、田舎の不動産屋さん大家さんですかね(-.-)y-., o O
さぁ田舎の不動産屋さん明日は大都会に行かねば(`・ω・´)