サブリースを考える

すこし春めいて来た今日この頃、引っ越しシーズン真っ只中、あっしのアパートも退去やら入居やらで、大家さんにとっては一年で一番忙しいシーズンになりましたね(｀・ω・´)

ところで、最近世間を賑わせているサブリースについて、自分なりに考えてみました。あくまでも個人的な見解です。

まず、サブリースは、いいか、悪いか、

答えは悪い、、と思います。

何故か、自分でも土地を購入し、アパートを三棟建てていますが、プランや間取りなど全部自分で考えました。また、募集管理を任せている管理会社の担当者とも打ち合わせしながら作りました。

当然、失敗したら自己責任ですし、最初からサブリースを、考えていなかったのもあります。

賃貸市場を見ていると、ある特定の業者は何処でも同じ間取りのアパートをやたら建てて、時期が変わると少し違う間取りのものをまたやたらと建てていくことに気が付きました。

おそらくパックプランと呼ばれるもので、効率よくさらには、コストパフォーマンスも良いものなのでしょうが、オーナーにとっては、あまり差異はないでしょう。

そんな間取りだから？サブリースするのか、、とも思ったりしますが、要は多大なる借り入れに対する不安を建て主から少なからず取り除き、敷居を低くするのがサブリースの役割ですねʅ（◞‿◟）ʃ

基本的には新築とセットで、90%の借り上げが多く、契約期間は30年から35年、会社があるか分からないですね♪( ´θ｀)ノ

賃料見直しが必ず付いていて、だいたい2年毎の見直し、あと10年やら5年やらありますが、基本的には古くなれば下がりますから、下がるのは間違いないでしょうね(｀・ω・´)

しかし、素人さんは巧みな営業トークに、明日のことさえ分からないこのご時世、大丈夫ですよ、最悪下がってもここまで、などのトークにより落とされてしまいます(　ﾟдﾟ)

そもそも、サブリースは、空室補填であり家賃保証ではありません。

大手の社宅でも賃下げさせられますし、貸したら最後、貸主が弱い立場になるのは間違いないのです( ͡° ͜ʖ ͡°)

しかもなぜ新築からサブリースなのかと言うと、新築が一番儲かるのです。

新築には一番最初に入るプレミアがあり、全て新品、故に礼金が取れ、家賃も高めに設定できるメリットがあるのです(｀・ω・´)

サブリースは、そこの美味しいところを持って行き、さらには初回免責期間(入居があっても、無くても一定期間賃料の支払いはしない)があり、一番美味しいところを持って行きます。

これだけで、例えば家賃5万の10世帯で言えば、礼金2ヶ月、免責期間2ヶ月で計算すると、礼金で、100万、家賃で100万儲かるわけです、新築で入りが悪い場合は別ですが、その様な立地に対しては、免責期間を3〜6ヶ月の様に伸ばして必ずストックを作ります。

上記の200万があれば、5万の部屋が全て空室でも4ヶ月、一部屋空いている状態が続いても、40ヶ月約3年3ヶ月はもつんですよね〜♪( ´▽｀)

しかも、2年で更新が入居者に来ますから、更新料も少なからず入りますから、オーナーさんどんだけ損するの、、、と言うのが個人的な見解です。

古くなれば、入居率も下がりますので、空室の不安がありますよね、でもサブリースは、大丈夫って言ってますが、実際は家賃も下げられますからね、、、しかもリフォームしろだの何だの言ってまたそこで利益を得て、サブリース継続です( ´Д`)y━･~~

ちなみに、リフォームしなくても、家賃を下げるだけでも効果はあり、リフォームは必要に応じてやっていけば、極端に空室率が上がる事はありません(｀・ω・´)

ちなみに、あっしのアパートで古いものですと、現在、築30年ものがありますが、満室です。常に満室ではないですが、私の経験値が上がるにつれ、入居率も上がり、昨年は一年間空室なしでした、たまたまですが、入れ替えに伴う空室期間も早くなっています。

そこはオーナーの意識の差だけで埋まるので、サブリースやってたら借り入れも返せない状況になって放り出されるか、多大なリフォームをさせられ、更に借金を重ねるか、どちらかですかね（´-`）.｡oO

そうなる前に、アパート経営はやめて売ってしまうのが一番リスクが少ないかもしれません。